Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos – Análisis y Propuestas, 2022

Descripción

Lohengrin Cortés Cea / 350 páginas / 2022 /

Presentación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
CAPÍTULO INTRODUCTORIO . . . . . . . . . . . . 9
1. Antecedentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.1. Problemática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2. Características . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.3. Efectos de la problemática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.4. Contexto afectado por la problemática . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.1. Desarrollo Inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.2. Pequeños Inversionistas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.3. Personas que no pueden acceder al mercado de viviendas
nuevas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2. ¿Es posible actualizar y mejorar la Ley Nº 18.101? . . . . . . . . . . . . . 17
2.1. En lo sustantivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.2. En lo procesal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3. Estado del arte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3.1. Tratamiento en la legislación nacional del contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3.2. Ámbito de aplicación y competencias de la Ley Nº 18.101 “Fija
normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos” . . 19
– ¿Qué se entiende por “Predios Urbanos” para efectos de la Ley
Nº 18.101? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
– ¿Existen “Bienes Raíces Urbanos” exceptuados de la aplicación
de la Ley Nº 18.101? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
3.3. Problemática judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
ÍNDICE
Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
336
– ¿Cómo se manifiesta la problemática judicial de los defectos
y vacíos de la Ley Nº 18.101? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
4. Síntesis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Capítulo 1
ANÁLISIS DE LA EVOLUCIÓN DE LA LEGISLACIÓN
NACIONAL RESPECTO DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS . . . 27
1. Ley Nº 6.844 publicada el Diario Oficial, de 4 de marzo de 1941,
titulada “Normas relativas a los Arriendos” . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
a. ¿Qué se entiende por normas de orden público? . . . . . . . . . . . . 28
b. Límite máximo legal para las rentas de arrendamiento . . . . . . . 28
c. Notificación a Empresas de suministros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
d. “Descuento por Planilla” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
e. Negativa del propietario de un inmueble a arrendar a familias con
niños . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
f. Obligación de confeccionar Inventario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
g. La mora purga la mora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
h. Subarrendatarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
i. Contexto y aplicación de la Ley Nº 6.844 . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
j. Buena Fe Contractual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
k. Tribunales competentes y procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
l. Plazo para las reclamaciones de los Arrendatarios . . . . . . . . . . . 33
m. Materias exceptuadas de la Ley Nº 6.844 . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2. Ley Nº 7.747 publicada en el Diario Oficial, de 24 de diciembre de
1943 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3. Ley Nº 9.135, publicada en el Diario Oficial, de 30 de octubre de
1948, “Sobre Habitaciones Económicas” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
4. Ley Nº 11.151 Diario Oficial, de 5 de febrero de 1953 “Concede al
Presidente de la República Facultades para Reorganizar las Diferentes
Ramas de la Administración Pública” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
5. Decreto con Fuerza de Ley Nº 211, 12 de septiembre de 1953. Regula
las Rentas de Arrendamiento y Subarrendamiento de Inmuebles destinados a la Habitación o a Locales Comerciales o Industriales . . . . . . 36
– Facultades extraordinarias de la Superintendencia de Abastecimientos y Precios, requisamiento de propiedades y suspensión
lanzamiento del arrendatario vencido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
6. Ley Nº 11.622 publicada en el Diario Oficial, de 25 de septiembre
de 1954 “Reglamenta el Arrendamiento de Inmuebles por Casas o
Departamentos, Piezas, Secciones o Locales y Fija la Renta Máxima
que se podrá cobrar por dichos Arrendamientos” . . . . . . . . . . . . . . 37
Índice
337
a. Norma de orden público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
b. Límite máximo legal para las rentas de arrendamiento . . . . . . . 38
c. Notificación a Empresas de suministros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
d. “Descuento por Planilla” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
e. Negativa del propietario de un inmueble a arrendar a familias con
niños . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
f. Limitaciones al pago anticipado de Rentas y al “mes de garantía” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
g. Desahucio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
h. Situación del arrendatario o subarrendatario, contratantes diligentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
i. Sistema de Valoración Probatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
j. Atribuciones Superintendencia, defensa de arrendatarios y cese del
requisamiento de propiedades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
k. Tribunales competentes y procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
l. Plazos para ejercer los derechos de Arrendatarios y Subarrendatarios, Prescripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
m. Materias exceptuadas de la Ley Nº 11.622 . . . . . . . . . . . . . . . . 43
n. Otras Sanciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
7. Ley Nº 17.410 Diario Oficial, de 18 de febrero de 1971, “Faculta a
Jueces para Suspender Lanzamientos en Juicios Especiales del Contrato
de Arrendamiento o de Comodato Precario” . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
8. Decreto Ley Nº 964 Diario Oficial, de 12 de abril de 1975, “Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
a. Título Primero. Ámbito de Aplicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
b. Título Segundo. Renta y Garantía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
c. Pago Anticipado y “Mes de Garantía” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
d. Título Tercero. Desahucio y Restitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
e. Plazos de Desahucio y “mes por año” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
f. Título IV Sanciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
g. Título V. Procedimiento y Competencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
h. Facultades probatorias del Juez y apreciación de la prueba “en
conciencia” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
i. Competencia exclusiva de los Tribunales Ordinarios y prohibición
expresa de Arbitraje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
j. Título Sexto. Atribuciones de la Dirección de Industria y Comercio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
k. Título Séptimo. Disposiciones Generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
9. Ley Nº 18.101 Fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de
Predios Urbanos, publicada en el Diario Oficial, de 29 de enero de
1982 (con las modificaciones incorporadas por la Ley Nº 19.866
D.O. 11.4.2003) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
338
a. Título I. Ámbito de aplicación de la ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
b. Título II. Desahucio y Restitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
– Contratos pactados mes a mes y los de duración indefinida . . 55
– Contratos a plazo fijo, inferiores a un año . . . . . . . . . . . . . . . 55
c. Facultad de Subarrendar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
d. Terminación arrendamiento por vencimiento de su plazo o por
extinción del derecho del arrendador u otra causa . . . . . . . . . . . 56
e. Título III. De la competencia y del procedimiento . . . . . . . . . . . 56
f. Derecho Legal de Retención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
g. Terminación del Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de
la renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
h. Efectos de la sentencia recaída en los juicios de arrendamientos,
respecto de los subarrendatarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
i. Facultad Judicial de suspender el lanzamiento del arrendatario
vencido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
j. Notificación a Empresas de Suministros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
k. Iniciativa probatoria del Juez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
l. Efectos sentencia denegatoria respecto del arrendador demandante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
m. Tribunales Competentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
n. Título IV. Disposiciones Generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
ñ. Reajustes e intereses en caso de Mora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
o. Negativa del Arrendador a recibir la Renta o a otorgar el Recibo . 61
p. Derecho Legal de Retención del Arrendador . . . . . . . . . . . . . . . 62
q. Sanciones (Multas) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
r. Título V. Disposiciones Varias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
s. Disposiciones Transitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
10. Síntesis del Capítulo 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Capítulo 2
CONCEPTUALIZACIÓN Y CARACTERIZACIÓN
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
LEGISLACIÓN SUSTANTIVA, CÓDIGO CIVIL
Y NORMAS ESPECIALES . . . . . . . . . . . . . . 67
1. Explicaciones previas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2. ¿Por qué estudiar las normas del Código Civil? . . . . . . . . . . . . . . . . 68
3. Concepto, caracterización y obligaciones esenciales . . . . . . . . . . . . 68
4. Concepto legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
Índice
339
5. Párrafo 1º Del arrendamiento de cosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
– Arriendo de cosas corporales e incorporales . . . . . . . . . . . . . . . . 69
6. Precio o Renta de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
7. Denominación de las partes contratantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
8. Subarriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
9. Carácter consensual del contrato del arrendamiento . . . . . . . . . . . . 71
10. Obligaciones del Arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
10.1. Obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada . . . 72
– Imposibilidad de entregar la cosa arrendada . . . . . . . . . . . 72
– Mora en la entrega de la cosa arrendada . . . . . . . . . . . . . . 72
10.2. Obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir
para el fin que ha sido arrendada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
10.3. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
– Derecho del Arrendatario a la Rebaja del Precio o Renta . . 76
– Derecho del Arrendatario a la Terminación del Contrato . . 76
Derecho del Arrendatario a Indemnización de Perjuicios . . . . 77
Turbaciones en el goce de la cosa que no derivan de transformaciones, obras o trabajos en ella . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Turbaciones o molestias en el goce de la cosa realizadas por
terceras personas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
– Turbaciones por vías de hecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
– Turbaciones por vías de Derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
– ¿Contra quién deben dirigirse las acciones de los terceros que
pretenden derechos sobre la cosa arrendada? . . . . . . . . . . . 79
Mal estado o calidad de la cosa, que impide hacer el uso para
el cual fue arrendada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
– Impedimento total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
– Impedimento parcial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
– Procedencia de indemnización de perjuicios y sus limitaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
– Improcedencia de reclamar indemnización por parte del
arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
10.4. Obligación de reembolso de mejoras o expensas . . . . . . . . . . 82
– Expensas o mejoras necesarias no locativas (art. 1935) . . . 82
– Expensas o mejoras útiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Derecho legal de retención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
– Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
– Derecho legal de retención del arrendatario . . . . . . . . . . . . 85
Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
340
11. Obligaciones del arrendatario, en el arrendamiento de cosas . . . . . 86
11.1. Diligencia o cuidado que debe emplear el arrendatario
(art. 1939) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
11.2. Obligación de realizar las reparaciones locativas . . . . . . . . . . 87
11.3. Obligación de pagar el precio o renta y, derecho legal de retención del arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
– Forma y oportunidad para el pago del precio o renta . . . . 89
– Término del arrendamiento por culpa del arrendatario,
efectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
– Raciocinio que inspira la norma del art. 1945 . . . . . . . . . . 90
11.4. Prohibición de ceder el arriendo o de subarrendar, salvo expresa
autorización del arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
11.5. Obligación de restituir la cosa al finalizar el arrendamiento . . 93
11.6. Restitución de la cosa arrendada, en el caso de bienes raíces . 94
11.7. Mora del arrendatario, en la restitución de la cosa arrendada . 94
12. Expiración del contrato de arrendamiento de cosas . . . . . . . . . . . . 95
12.1. Contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, el
desahucio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
– Irrevocabilidad del desahucio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
12.2. Contratos de arrendamiento con tiempo forzoso y voluntario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
12.3. Contratos de arrendamiento con tiempo determinado . . . . . 97
12.4. Terminación del arrendamiento por desahucio o por expiración
de su plazo y pago de las rentas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
12.5. Terminación del arrendamiento por desahucio u otros modos . 98
12.6. La “tácita reconducción” en el caso de los Inmuebles . . . . . 99
12.7. Efectos de la renovación del arrendamiento respecto de las
cauciones constituidas por terceros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
12.8. Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada,
por causa independiente de su voluntad . . . . . . . . . . . . . . . . 100
12.9. Excepción al derecho legal de retención del arrendatario . . . 101
12.10. Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada
y los perjuicios del arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
12.11. Arrendamiento y Expropiación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
12.12. Extinción del Derecho del Arrendador por hecho o culpa
suyos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
12.13. ¿Quiénes están obligados a respetar el arrendamiento? . . . . 103
12.14. Extinción del derecho del arrendador y subarrendatarios . . 105
12.15. Pacto de no enajenar la cosa arrendada . . . . . . . . . . . . . . . . 106
12.16. Embargo de la Cosa Arrendada, insolvencia del Arrendador 107
12.17. Insolvencia del Arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
Índice
341
12.18. Reparaciones que impidan, en todo o parte, el goce de la cosa
arrendada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
12.19. Necesidad sobreviviente del arrendador de usar la cosa arrendada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
13. Arrendamientos contratados por tutores o curadores; por el padre o
madre como administradores de los bienes del hijo; o por el marido
o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro
cónyuge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
14. Revisión de las normas particulares del mismo Código Civil relativas
al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios . . . . . . . . . . 110
14.1. Vigencia y aplicación normas del Código Civil . . . . . . . . . . . 110
14.2. Reparaciones locativas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
14.3. Derechos del arrendador en caso de incumplimiento . . . . . . . 111
14.3.1. Indemnización de perjuicios y cese del arrendamiento 111
14.3.2. Derecho a expeler al arrendatario (inquilino) y a sus
subarrendatarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
14.4. Arriendo de casa o aposento amoblado . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
14.5. Responsabilidades del arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
14.6. Desahucio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
14.7. Necesidad de requerir de pago al arrendatario para constituirle
en mora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
15. Síntesis del Capítulo 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
Capítulo 3
CONCEPTUALIZACIÓN Y CARACTERIZACIÓN
DE LA LEGISLACIÓN PROCESAL SOBRE
EL ARRENDAMIENTO. CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO
CIVIL Y NORMAS ESPECIALES . . . . . . . . . . . . 117
1. Explicaciones previas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
2. Juicios o Procedimientos Especiales del contrato de arrendamiento . . 118
3. Precisión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
4. Caracterización y análisis de los procedimientos especiales del contrato
de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
4.1. Procedimiento de Desahucio (arts. 588 a 596 del CPC) . . . . . . 120
4.1.1. Desahucio, clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
4.1.2. Desahucio extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
4.1.2.1. Oposición al desahucio y reclamación . . . . . . . 122
4.1.2.2. Rechazo de la reclamación al desahucio . . . . . . 123
4.1.2.3. Reclamación del desahucio acogida . . . . . . . . . 123
Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
342
4.1.2.4. Sentencia Definitiva y recursos . . . . . . . . . . . . . 123
4.1.2.5. Silencio e inactividad del Contratante Desahuciado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
4.1.2.6. Reserva de acciones ordinarias y Cosa Juzgada
Formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
4.1.2.7. Procedimiento de desahucio judicial . . . . . . . . . 126
4.1.2.7.1. Reclamación del contratante desahuciado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
4.1.2.7.2. Contratante desahuciado no reclama . 130
4.2. Procedimiento de Restitución de la cosa arrendada, por la expiración del tiempo convenido para la duración del arrendamiento o,
por la extinción del derecho del arrendador (art. 604 CPC) . . . . 143
4.2.1. Objeto del Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
4.2.2. Procedimiento y su tramitación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
4.2.3. Plazo del demandado, para oponerse . . . . . . . . . . . . . . . 145
4.2.4. Situación de los inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
4.2.5. Alcance de la norma sobre inmuebles . . . . . . . . . . . . . . 146
4.2.6. Tramitación del Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
4.2.7. Sentencia definitiva y recurso de apelación . . . . . . . . . . 146
4.2.8. Recurso de Casación en la Forma . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
4.2.9. Reserva de acciones ordinarias y Cosa Juzgada Formal . 147
4.3. Procedimiento de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta (art. 611 CPC). . . . . . . 147
4.3.1. Objeto del procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
4.3.2. Cosa pedida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
4.3.3. Acción y sentencia de condena futura . . . . . . . . . . . . . . 149
4.3.4. Causa de pedir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
4.3.5. Tramitación del Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
4.3.6. Reconvenciones de pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
4.3.7. Sentencia definitiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
4.3.8. Recurso de apelación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
4.3.9. Recurso de Casación en la Forma . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
4.3.10.Reserva de acciones ordinarias y Cosa Juzgada Formal . 155
4.3.11.Precisiones respecto del alcance práctico de este procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
4.4. Procedimiento destinado, a hacer valer el derecho legal de retención, que la ley concede en favor del arrendador (arts. 597, 598
y 599 del CPC) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
4.4.1. Derecho Legal de Retención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
4.4.2. Derecho legal de retención en el Código de Procedimiento
Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
4.4.3. Derecho legal de retención, como medida precautoria . . 157
Índice
343
4.4.4. ¿Qué son las medidas precautorias? . . . . . . . . . . . . . . . . 157
4.4.5. Provisionalidad de las medidas precautorias . . . . . . . . . 158
4.4.6. Normas de las medidas precautorias, aplicables al Derecho
Legal de Retención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
4.4.7. Requiere ser declarado judicialmente . . . . . . . . . . . . . . . 158
4.4.8. Procedimiento para hacerlo valer . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
4.4.8.1. Vía incidental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
4.4.8.2. Vía principal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
4.4.9. Efectos jurídicos respecto de los bienes retenidos y preferencia de los créditos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
4.4.10.Substitución de los bienes retenidos y comunicación de la
preferencia de los créditos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
4.4.11.Facultad Judicial de restringir el alcance de la retención . 160
4.4.12.Derecho Legal de Retención en los procedimientos especiales
del arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
4.4.13.Medida provisional de auxilio policial . . . . . . . . . . . . . . 161
4.4.14.Precisión respecto del alcance práctico del art. 598 del
CPC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
4.5. Procedimiento destinado a hacer valer, el derecho legal de retención, que la ley concede en favor del arrendatario (arts. 597, 598
y 599 del CPC) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
4.5.1. Tramitación y fallo del derecho legal de retención del
arrendatario, procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
4.5.2. El Derecho legal de retención no es una defensa jurídica
para enervar la pretensión del arrendador . . . . . . . . . . . 162
4.5.3. Sentencia y Apelación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
4.5.4. Derecho Legal de Retención en la Ley Nº 18.101 . . . . . 163
4.6. El procedimiento especial, contemplado en la Ley Nº 18.101
sobre arrendamiento de predios urbanos . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
5. Síntesis del Capítulo 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
Capítulo 4
COMPARACIÓN DE LOS ASPECTOS RELEVANTES
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,
EN LEGISLACIONES DE PAÍSES CON MAYOR
DESARROLLO EN LA MATERIA (COLOMBIA Y ESPAÑA) . 167
1. Arrendamiento de inmuebles urbanos en Colombia . . . . . . . . . . . . 168
1.1. Arrendamiento con fines habitacionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
1.1.1. Perfeccionamiento del Contrato y contenidos mínimos . 169
1.1.2. Clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
1.1.3. Plazo del contrato y su prórroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
344
1.1.4. Obligaciones de los Contratantes, “solidaridad” . . . . . . 171
1.1.5. Obligaciones del Arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
1.1.6. Obligaciones del Arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
1.1.7. Pago por consignación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
1.1.8. Comprobación del Pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
1.1.9. Dirección para recibir Notificaciones . . . . . . . . . . . . . . . 174
1.1.10.Obligaciones en Dinero y su Exigibilidad . . . . . . . . . . . . 174
1.1.11.Arrendamiento y empresas de suministros . . . . . . . . . . . 175
1.1.11.1. Garantías o Fianzas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
1.1.11.2. Aviso a Empresas de Servicios Públicos (suministros) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
1.1.11.3. Carácter esencial de la constitución de las Garantías . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
1.1.11.4. Responsabilidad por el pago de Servicios Públicos
(suministros) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
1.1.11.5. Reconexión o reposición de suministros . . . . . . 176
1.1.12.Prohibición de Depósitos y Cauciones Reales . . . . . . . . 177
1.1.13. Subarriendo y Cesión del Contrato . . . . . . . . . . . . . . . . 177
1.1.14.Renta de Arrendamiento. Máximo legal y reajustabilidad . 177
1.1.15.Terminación Contrato de Arrendamiento . . . . . . . . . . . 178
1.1.16.Terminación por mutuo acuerdo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
1.1.17.Terminación Unilateral, por parte del Arrendador . . . . . 179
1.1.18.Requisitos terminación unilateral del arrendador, mediante
preaviso con indemnización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
1.1.19.Terminación Unilateral, por parte del Arrendatario . . . . 181
1.1.20.Requisitos terminación unilateral del Arrendatario, mediante
preaviso con indemnización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
1.1.21.Derecho de Retención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
1.1.22.Descuento por reparaciones indispensables no locativas . 184
1.1.23.Reembolso de las “mejoras útiles” . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
1.1.24.Personas dedicadas al Arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . 186
1.1.25.Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos, “autoridades territoriales competentes” . . . . . . . . . 187
1.1.26.Funciones de las “autoridades territoriales competentes” . 187
1.1.27.Aspectos Procesales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
1.2. Arrendamiento con fines comerciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
1.2.1. Establecimiento de Comercio y sus elementos . . . . . . . . 190
1.2.2. Derecho a la renovación del contrato de arrendamiento . 191
1.2.3. Indemnización al arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
1.2.4. Derecho de preferencia del arrendatario . . . . . . . . . . . . 192
Índice
345
1.2.5. Subarriendo y cesión del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
1.2.6. Normas de Orden Público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
1.3. Los Juicios de Arrendamiento en el Código General del Proceso
de Colombia (Ley 1564 de 2012) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
1.3.1. Restitución del inmueble arrendado . . . . . . . . . . . . . . . . 194
1.3.1.1. Demanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
1.3.1.2. Notificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
1.3.1.3. Falta de oposición del demandado . . . . . . . . . . 195
1.3.1.4. Contestación, mejoras y consignación . . . . . . . 195
1.3.1.5. Compensación de créditos . . . . . . . . . . . . . . . . 197
1.3.1.6. Trámites declarados inadmisibles a priori, por
expresa disposición de la Ley . . . . . . . . . . . . . . 197
1.3.1.6.1. Demanda reconvencional . . . . . . . . . 197
1.3.1.6.2. Intervención de terceros excluyentes y
de terceros coadyuvantes . . . . . . . . . 197
1.3.1.6.3. Acumulación de procedimientos . . . . 198
1.3.1.6.4. Exención del trámite de la conciliación
previa obligatoria . . . . . . . . . . . . . . . 198
1.3.1.7. Embargos y secuestros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
1.3.1.8. Restitución provisional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
1.3.1.9. Única instancia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
1.3.2. Otros procesos de restitución de inmuebles . . . . . . . . . . 202
2. Arrendamiento de inmuebles urbanos en España . . . . . . . . . . . . . . 203
2.1. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos . 206
2.1.1. Ámbito de Aplicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
2.1.2. Arrendamiento de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
2.1.3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda . . . . . . 207
2.1.4. Normativa aplicable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
2.1.5. Articulación de la Autonomía de la Voluntad y Normas
de aplicación Imperativa en la Ley 29/1994 . . . . . . . . . . 210
2.1.6. Cesión del Contrato de Arrendamiento y Subarriendo . . 211
2.1.7. Duración del Contrato. Mínimo legal y Prórrogas . . . . . 213
2.1.8. Contratos inscritos en el Registro Público de Propiedad . 216
2.1.9. Subrogación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
2.1.10. Subrogación del Arrendatario . . . . . . . . . . . . . . 217
2.1.11. Subrogación del Arrendador . . . . . . . . . . . . . . . 217
2.1.12. Derecho de adquisición preferente del arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
2.1.13. Resolución del Contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
2.1.14. Otras causas de extinción del arrendamiento . . 219
2.1.15. Registro de Arrendatarios Morosos . . . . . . . . . 219
Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
346
2.2. Procedimientos Judiciales por rentas impagas . . . . . . . . . . . . . 220
2.2.1. Procedimiento Monitorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
2.2.1.1. Petición inicial del procedimiento monitorio . . 222
2.2.1.2. Admisión de la petición y requerimiento de
pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
2.2.1.3. Incomparecencia del deudor requerido y despacho
de la ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
2.2.1.4. Oposición del deudor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
2.2.2. Juicio verbal de desahucio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
2.2.2.1. Ámbito del juicio verbal . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
2.2.2.2. La demanda en el Juicio Verbal . . . . . . . . . . . . 225
2.2.2.3. Citación para la Audiencia de la vista . . . . . . . . 226
2.2.2.4. Inasistencia de las partes a la vista (art. 442 LEC
1/2000) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
2.2.2.5. Desarrollo de la audiencia de la vista de la causa . 229
2.2.2.6. Regla especial sobre limitación de las defensas, en
juicios de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
2.2.2.7. Prueba en el Juicio Verbal . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
2.2.2.8. Resoluciones sobre la prueba y recursos . . . . . . 230
2.2.2.9. Sentencia Definitiva. Casos especiales de ausencia
del efecto de cosa juzgada . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
2.3. Procedimientos Judiciales y Arrendamiento Urbano, evolución . 231
2.3.1. Estadísticas judiciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
2.3.2. Situación en el año 2018 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
2.3.3. Otras modificaciones al procedimiento de desahucio de
viviendas previsto en la LEC 1/2000, incorporadas por el
Real Decreto-Ley 7/2019 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
2.3.4. Modificaciones introducidas a la LEC 1/2000, sobre emplazamiento de los demandados, en los casos en que se
pretende la recuperación de la posesión de una vivienda o
de parte de ella (Ley 5/2018) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
3. Síntesis del Capítulo 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
Capítulo 5
PROPUESTA DE ACTUALIZACIONES Y MEJORAS
A LA LEGISLACIÓN SOBRE ARRENDAMIENTO
DE INMUEBLES URBANOS, TANTO EN LO
SUSTANTIVO, COMO EN LO PROCESAL . . . . . . . . 241
1. Necesidad de modificar la Ley Nº 18.101 “Fija normas especiales
sobre arrendamiento de predios urbanos” (D.O. 29.1.1982) . . . . . 241
2. Posibilidad de modificar la Ley Nº 18.101 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
Índice
347
3. ¿Cómo optimizar la Ley Nº 18.101? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
3.1. Modificaciones al Título I de la Ley Nº 18.101 “Ámbito de aplicación de la Ley” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
3.2. Modificaciones propuestas al Título II de la Ley Nº 18.101,
desahucio y restitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
3.2.1. Arrendamientos pactados “mes a mes” y los de “duración
indefinida” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
3.2.2. Arrendamientos “a plazo fijo” que no excedan de un
año . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
3.2.3. Arrendamientos “destinados a la habitación con plazo fijo
superior a un año” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
– Normas propuestas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
– Fundamentación de la propuesta . . . . . . . . . . . . . . . . 249
3.3. Modificaciones propuestas al Título III de la Ley Nº 18.101 de
la competencia y del procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
– Modificación del artículo 8º . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
3.4. Propuesta de nueva redacción para el artículo 8º de la Ley
Nº 18.101 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
3.4.1. Análisis de la norma sobre apreciación probatoria . . . . . 273
3.4.2. Propuesta de norma sobre apreciación probatoria . . . . . 274
3.4.3. Análisis de las normas sobre recursos de reposición y apelación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
3.4.4. Propuestas de normas sobre recursos de reposición y apelación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
3.4.5. Propuesta de norma sobre comparecencia en Juicio . . . . 278
3.4.6. Propuesta de norma sobre el denominado “mes de garantía” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
3.4.7. Propuestas de modificaciones y comentarios a las otras
normas de la Ley Nº 18.101 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
4. Síntesis del Capítulo 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
Capítulo 6
DESAFÍOS CONTINGENTES DEL ARRENDAMIENTO . . 299
1. Edificios de Renta Residencial, “multifamily” . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
2. Ley Nº 21.461 “Incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de
rentas de arrendamiento” D.O. 30.6.2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
2.1. Medida precautoria de restitución anticipada del inmueble arrendado y el lanzamiento del arrendatario demandado . . . . . . . . . 300
– Medida cautelar anticipativa y de carácter excepcional . . . . 301
Legislación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos: Análisis y Propuestas
348
2.2. Derogación del artículo 10 de la Ley Nº 18.101 . . . . . . . . . . . 303
2.3. Procedimiento Monitorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
– Requisitos especiales de la demanda monitoria . . . . . . . . . . 306
– Incumplimiento de requisitos formales e inadmisibilidad de la
demanda monitoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
– Subsistencia de la vía declarativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
– Impugnación de la resolución que rechaza la oposición del
arrendatario demandado en el procedimiento monitorio . . . 310
– Alcance de la expresión “otros ocupantes” . . . . . . . . . . . . . 310
– Posibilidad de enervar la acción de cobro en el procedimiento
monitorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
– Oposición a la demanda monitoria y ofrecimiento concreto de
prueba, bajo sanción de preclusión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
– Término del procedimiento monitorio, en razón de haberse
opuesto excepciones del orden perentorio. . . . . . . . . . . . . . . 314
– Impugnación de la resolución que resuelve sobre la oposición
del arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
– Extensión del procedimiento monitorio a los procedimientos
de comodato precario y precario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
2.4. Modificación del art. 20 de la Ley Nº 18.101 . . . . . . . . . . . . . 317
2.5. Conclusiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
Capítulo 7
CONCLUSIONES GENERALES . . . . . . . . . . . . 321
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327